I. Problemstellung
Die Finanzierung von Erbbaurechten erweist sich in der Kreditpraxis mitunter als anspruchsvolles Unterfangen. Zu unterschiedlich sind die Voraussetzungen, die das jeweilige Kreditinstitut mit Blick auf die Sicherheitenstellung in die Kreditentscheidung einbezieht. In der vom Erbbaurechtsgesetz vorgesehenen Konstellation erwirbt oder errichtet der Erbbaurechtsnehmer ein Gebäude, das dazugehörige Grundstück verbleibt im Eigentum des Erbbaurechtsgebers (§ 1 Abs. 1 ErbbauRG). Als Ausgleich für die Grundstücksüberlassung zahlt der Erbbaurechtsnehmer über die Vertragslaufzeit einen Erbbauzins an den Erbbaurechtsgeber/Grundstückseigentümer. Steht für den Erbbaurechtsnehmer eine Fremdfinanzierung für den Bau oder Erwerb seines Gebäudes an, wird mitentscheidend sein, welche Vereinbarungen im Erbbaurechtsvertrag getroffen wurden. Enthält dieser beispielsweise weitreichende Zustimmungserfordernisse des Eigentümers gemäß den §§ 5 bis 7 ErbbauRG oder fehlen Entschädigungsregelungen bei Vertragsbeendigung bzw. sind Vertragsrestlaufzeiten von unter 40 Jahren vereinbart, so kann dies zu Einschränkungen bei der weiteren Finanzierung führen.
Als entscheidendes Finanzierungskriterium erweist sich jedoch die Beleihungswertermittlung in Hinblick auf das Gebäude. In der Bankpraxis orientiert sich die Bewertung des Erbbaurechts hierbei am sog. „Münchner Verfahren“, das – verkürzt dargestellt – etwaige erbbaurechtliche Einschränkungen gegenüber dem „Volleigentum“ (ergo Grundstück plus Gebäude) mit Wertabschlägen rechnerisch berücksichtigt. Hierin zeigt sich das ganze Dilemma: Das Erbbaurecht, das zunächst als „grundstücksgleiches Recht“ fungieren soll, offenbart sich im Kreditprozess aufgrund seiner Einschränkungen gegenüber dem Volleigentum mitunter als Sicherungsmittel „zweiter Klasse“. Vor diesem Hintergrund werden in Teil 1 dieses Aufsatzes die Beleihungswertermittlung nach dem sog. „Münchner Verfahren“ und die danach vorzunehmenden Abschläge, insbesondere Abschlag 1 und 2, näher untersucht. In Teil 2 des Aufsatzes wird schließlich der dritte Abschlag erläutert werden, der gemäß Münchner Verfahren für „Allgemeine Nachteile aus dem Erbbaurecht“ vorzunehmen ist. Derartige Finanzierungsnachteile können sich insbesondere aus der erbbaurechtlichen Vertragsgestaltung ergeben. Vor diesem Hintergrund werden dort auch etwaige Veräußerungs- und Belastungszustimmungen durch den Erbbaurechtsgeber gemäß § 5 ErbbauRG sowie dessen Zustimmungserfordernisse (§ 7 ErbbauRG) näher untersucht werden; abschließend werden die Konsequenzen aus einer Belastungsübernahme beim sog. Heimfall gemäß § 33 ErbbauRG aufgezeigt.
II. Ausgangslage
Erbbaurechte erleben bei Städten und Gemeinden derzeit eine regelrechte Renaissance. Ursprünglich als Instrument gestaltet, um einer grassierenden Wohnungsnot und entsprechenden Bodenspekulationen entgegenzutreten1, verlor es jedoch im Laufe der Zeit zunehmend an Bedeutung. Erst in den zurückliegenden Jahren gaben Städte und Gemeinden zu erkennen, vermehrt Erbbaurechte als hilfreiches Instrument der Boden- und Wohnungspolitik einsetzen zu wollen. Knapper werdende Flächen und die bis dato weit verbreitete Praxis, kommunale Grundstücke überwiegend zu veräußern, hatten insbesondere die Bodenpreise derart steigen lassen, dass sich eine breite Bevölkerungsschicht bezahlbaren Wohnraum kaum noch leisten konnte2. Insoweit steuern Städte und Gemeinden dieser Vergabepraxis dahin gehend entgegen, dass kommunale Grundstücke zur privaten oder gewerblichen Nutzung überwiegend im Erbbaurecht vergeben werden. Mit der Folge, dass die Kommune als Eigentümerin des Erbbaurechtsgrundstückes unverändert die „Nutzungshoheit“ behält.
Doch des einen Freud ist des anderen Leid: Denn unter Finanzierungsgesichtspunkten erweist sich das Erbbaurecht für den Erbbaurechtsnehmer – gegenüber einem Vollerwerb – aufgrund der fehlenden Eigentümerposition am Grundstück als nachteilig. Zwar wird ihm das grundstücksgleiche Recht eingeräumt, auf fremden Grund bauen zu können. Jedoch stellt die Werthaltigkeit des Grundstückes ein entscheidendes Kriterium bei der Beleihungswertermittlung dar. Denn mit Blick auf die Sicherheitenbewertung ist das (Finanzierungs-)Potenzial wohl eher im Grundstück als dem darauf befindlichen Gebäude zu sehen. Zumal ein Gebäude – insbesondere bei gewerblicher Nutzung – einem entsprechenden Verschleiß unterliegt, wohingegen Core-Immobilien bzw. deren Grundstücke auch bei langfristigen Kreditengagements entsprechende Wertsteigerungen durch die 1a-Lage erfahren können. Diesen unterschiedlichen Wertansatz gilt es bei der nachfolgenden Betrachtung der Beleihungswertermittlung zu berücksichtigen.
III. Renaissance eines Grundstücksgleichen Rechts – jedoch kein Vollrecht
Das Erbbaurecht hat seit seiner ursprünglichen Fassung Anfang des 20. Jahrhunderts vielfältige Formen und Ausgestaltungen angenommen. Spätestens jedoch, seitdem für Städte und Gemeinden vermehrt die (wohnungspolitischen) Vorteile des Erbbaurechtes im Vordergrund stehen, erlebt dieses eine regelrechte Renaissance. Im Vordergrund steht hierbei, die Steuerungsmöglichkeit über die kommunalen Grundstücke über Jahrzehnte zu behalten, um Bodenspekulationen entgegenzuwirken. Hierdurch bleiben künftige Wertsteigerungen des Grundvermögens den Kommunen erhalten.
Derartige Liquiditätsvorteile der Kommune können sich jedoch – zumindest unter Finanzierungsgesichtspunkten – für den Erbbaurechtsnehmer als nachteilig erweisen. Ihm bleibt zwar zunächst der Erwerb bzw. die Finanzierung des Grundstückes erspart, was Liquiditätsvorteile mit sich bringt. Jedoch kann der Erbbaurechtsnehmer das Wertsteigerungspotenzial des Grundstückes nicht für sich heben. Er muss sich im Vergleich zum Volleigentum – wie nachfolgend unter Ziff. IV. 2. dargestellt – entsprechende Abschläge bei der Beleihungswertermittlung gefallen lassen. Insoweit ergeben sich aus der Begrenzung der Beleihungsfähigkeit und dem damit verbundenen höheren Eigenkapitalbedarf zugleich Defizite, die dem vorgenannten Liquiditätsvorteil gegenüberzustellen sind. Zudem erweist sich die Beleihung eines Erbbaurechtes zumeist als schwieriger, als es bei Erwerb des Volleigentums der Fall wäre. Zu unterschiedlich sind in der Bankpraxis die Wertabschläge, die das finanzierende Institut bei der Bewertung des Erbbaurechtes als Sicherheit vornimmt. Was schlechtestenfalls dazu führen kann, dass Kreditinstitute allein unter Risikogesichtspunkten umfassendere Wertabschläge vornehmen. Und sei es auch nur, weil das Erbbaurecht auf dem Immobilienmarkt einer erschwerten Fungibilität unterliegt, was in der Regel zu schlechteren Finanzierungskonditionen führt. Mit der Folge, dass insbesondere bei niedrigen Hypothekenzinsen Erbbaurechte als unattraktiv erscheinen (können).
Berücksichtigt man zudem, dass bei einer Immobilienfinanzierung gerade die Bewertung des Beleihungsobjektes von entscheidender Bedeutung ist, ergeben sich bei Erbbaurechten einige Besonderheiten. Auch wenn der Erbbauberechtigte ein „grundstücksgleiches Recht“ erwirbt, so zieht der fehlende Zugriff auf das Grundstück – im Gegensatz zum sog. Volleigentum – Einschränkungen bei der Wertermittlung nach sich, die methodisch zu berücksichtigen sind. Ausgangspunkt der Bewertung ist § 21 Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV), wonach bei der Beleihung von Erbbaurechten zunächst die Restlaufzeit des Erbbaurechts zu berücksichtigen ist. Zudem sind Einschränkungen, die sich aus dem Erbbaurechtsvertrag ergeben (z.B. eine fehlende Bauwerksentschädigung bei Beendigung des Erbbaurechtsvertrages), mit angemessenen Wertabschlägen zu berücksichtigen (§ 21 Satz 2 BelWertV). In der Praxis hat sich hierfür das sog. „Münchner Verfahren“ etabliert. Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungen (BaFin) befürwortet dieses Verfahren ausdrücklich in ihrem Rundschreiben 13/2009 (BA) vom 08.06.2009 und spricht sich bei der Beleihungswertermittlung für dessen Anwendbarkeit aus, sofern die im Runderlass genannten Anforderungen (Mindestabschläge bzw. Höchstkapitalisierungszinssätze für Erbbauzinsreallasten) verwendet werden. Demnach gilt es nachfolgend zunächst die Wertermittlungsmethodik in Hinblick auf die Immobilienfinanzierung eines sog. „Vollrechts“ aufzuzeigen, um hiernach die Besonderheiten für das Erbbaurecht aufgrund des BaFin-Runderlasses 13/2009 vom 08.06.2009 darzustellen. Ein besonderes Augenmerk wird auf die genannten Abschläge zu richten sein, die sich gerade aus den Einschränkungen eines Erbbaurechtes gegenüber dem Volleigentum ergeben.
IV. Beleihungswertermittlung nach BelWertV bzw. dem sog. „Münchner Verfahren“
In der Finanzierungspraxis stellt – neben der Bonität des Kreditnehmers – die Beleihungswertermittlung bei Immobilien eine der Grundlagen bei der Bewertung von Kreditsicherheiten dar. Hierbei muss der Beleihungswert nicht (unbedingt) dem Verkehrswert entsprechen. Vielmehr ziehen Banken vom Verkehrswert noch einen gewissen Sicherheitsabschlag ab (zumeist um 20 bis 30%), so dass lediglich die verbleibenden 70 bis 80% finanziert werden können. Dies bedeutet umgekehrt, dass der Darlehensnehmer in der Regel (mindestens) 20 bis 30% an Eigenkapital aufzubringen hat. Hintergrund ist, dass gemäß Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) ein Beleihungswert anzusetzen ist, der "während der gesamten Dauer der Beleihung bei einer Veräußerung voraussichtlich erzielt werden kann" (§ 3 Abs. 1 BelWertV).
1. Beleihungswertermittlung nach dem Sachwert-, Ertragswert- oder Vergleichswertverfahren (§§ 14 bis 19 BelWertV)
Der Beleihungswert wird hierbei von einem – von der Kreditentscheidung unabhängigen – Gutachter ermittelt (§ 16 Abs. 1 PfandBG). Der Gutachter bedient sich drei gängiger Verfahren, die in der BelWertV abgebildet sind: dem Sachwertverfahren (§§ 14 bis 18 BelWertV), dem Ertragswertverfahren (§§ 8 bis 13 BelWertV) und dem Vergleichswertverfahren (§ 19 BelWertV). Das Sachwertverfahren wird in der Regel bei Immobilien angewendet, die vom Darlehensnehmer selbst genutzt werden. Der Beleihungswert setzt sich hierbei aus dem Grundstücks- oder Bodenwert und dem Bauwert (§§ 15, 16 BelWertV) zusammen. Etwaige Wertminderungen aufgrund des Alters der Immobilie sind nach dem Verhältnis der Restnutzungsdauer zur Nutzungsdauer der Immobilie prozentual zu bestimmen (§ 17 BelWertV). Zugleich gilt es sog. „wertbeeinflussende Umstände“, wie beispielsweise einen über- oder unterdurchschnittlichen Erhaltungszustand des Objektes, durch Zu- oder Abschläge bei der Wertermittlung zu berücksichtigen (§ 18 BelWertV).
Das Ertragswertverfahren wird in erster Linie bei vermieteten oder gewerblich genutzten Immobilien angewendet. Hierbei errechnet sich der Beleihungswert aus dem reinen Bodenwert und den zu erwartenden Erträgen aus der Vermietung des Objektes (§§ 8 f. BelWertV). Das Vergleichswertverfahren wiederum berücksichtigt die aktuellen Marktverhältnisse und zieht zur Wertermittlung Vergleichsobjekte heran, die insbesondere hinsichtlich Lage, Ausstattung und Nutzungsmöglichkeiten mit dem zu bewertenden Objekt übereinstimmen (§ 19 BelWertV). Da regionale Grundstückspreise und der Wert vergleichbarer Immobilien hierbei berücksichtigt werden, ist eine Vergleichbarkeit anhand objektiver Kriterien und Marktpreisen möglich. Vorausgesetzt, es stehen hierfür „vergleichbare“ Objekte innerhalb der Region zur Verfügung, was gerade bei Groß- oder Spezialimmobilien nicht (immer) der Fall ist.
Für alle Bewertungsverfahren gilt, dass der ermittelte Beleihungswert „den Wert nicht überschreiten (darf), der sich im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung der zukünftigen Verkäuflichkeit der Immobilie und unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objektes, der normalen regionalen Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzung ergibt“ (vgl. § 16 Abs. 2 PfandBG). Mit der Folge, dass der Beleihungswert stets unterhalb des ermittelten Marktwertes bleiben muss (vgl. § 16 Abs. 2 Satz 3 PfandBG). Durch diese Regelungen wird sichergestellt, dass die finanzierende Bank im Falle einer Versteigerung oder eines Verkaufs der Immobilie über die gesamte Verwertungsdauer entsprechende Verwertungserlöse erzielen kann. Hierbei ergibt sich insbesondere für Pfandbriefbanken eine Besonderheit: Deren Finanzierung ist auf 60% des Beleihungswertes beschränkt (vgl. § 14 PfandBG). Insoweit dürfen hypothekarisch gesicherte Darlehen auch nur bis zu 60% ihres Beleihungswertes in die Deckungsmasse aufgenommen werden.
2. Besonderheiten der Wertermittlung gemäß § 21 BelWertV bzw. dem sog. „Münchner Verfahren“
Sofern sich, wie vorliegend dargestellt, die Beleihungswertermittlung bei Volleigentum überwiegend an den vorgenannten Bewertungsverfahren orientiert, gilt es bei Erbbaurechten einige Besonderheiten zu beachten. Grundlage für die Wertermittlung ist auch hier die Beleihungswertverordnung, insbesondere § 21 BelWertV. Hierin wird zunächst festgelegt, dass bei der Beleihung von Erbbaurechten die Restlaufzeit des Erbbaurechtes zu berücksichtigen ist. Zudem sind etwaige Einschränkungen, die sich aus dem Erbbaurecht ergeben, durch „angemessene Wertabschläge“ zu berücksichtigen. Schließlich sind in Hinblick auf die Beendigung des Erbbaurechtes eventuell fehlende Entschädigungsregelungen für das Bauwerk ebenfalls angemessen zu berücksichtigen.
a) Beleihungswertermittlung nach dem sog. „Münchner Verfahren“ gemäß BaFin-Rundschreiben vom 08.06.2009
Vor diesem Hintergrund hat sich in der Kreditpraxis für die Beleihungswertermittlung von Erbbaurechten überwiegend das sog. „Münchner Verfahren“ durchgesetzt. Es wird ausdrücklich im Rundschreiben 13/2009 der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) vom 08.06.20093 erwähnt und rekurriert in erster Linie auf eine Ausarbeitung von Werth4. Die BaFin sah sich zum o.g. Rundschreiben veranlasst, da sich im Rahmen der Beleihungswertermittlung gemäß § 21 BelWertV bei der Auslegung dieser Vorschrift eine Reihe von Zweifelsfragen ergeben hätten. Zumal – so die BaFin – § 21 BelWertV nur „allgemeine Regelungen“ für die Bewertungspraxis zur Verfügung stellt, die im Ergebnis zu einer unterschiedlichen Bewertungspraxis der finanzierenden Banken führte. Insofern galt es durch die im Rundschreiben genannten Bewertungsansätze eine einheitliche Handhabung für die finanzierenden Banken zur Verfügung zu stellen. In ihrem Grundansatz geht die BaFin davon aus, dass – anders als zuvor – der Bodenwert bei der Beleihungswertermittlung mitberücksichtigt werden sollte, da dem Erbbauberechtigten während der Laufzeit des Erbbaurechtes auch das Grundstück unter Ausschluss des Eigentümers zur Verfügung steht5. Folglich wird in einem ersten Schritt der Wert des Gebäudes und des Grundstückes im sog. Volleigentum, d.h. ohne Berücksichtigung des Erbbaurechtes, gemäß BelWertV ermittelt. Im Anschluss sind die Einschränkungen, denen das Erbbaurecht gegenüber dem Volleigentum unterliegt, mit den nachfolgenden Abschlägen 1 bis 3 wertmäßig zu berücksichtigen:
b) Abschlag 1 aufgrund „Wegfall des Bodennutzungsrechts“
Abschlag 1 wird vorgenommen, da mit Ablauf des Erbbaurechts zugleich auch das Bodennutzungsrecht entfällt. Grund hierfür ist, dass Erbbaurechtsverträge regelmäßig mit einer festen Laufzeit vereinbart werden. Folglich entfällt nach Vertragsablauf die Nutzbarkeit des Erbbaurechtsgrundstückes. Dies verdeutlicht zugleich auch den Unterschied zur Wertermittlung bei sog. „Volleigentum“, da dort die „unendliche Nutzbarkeit“ des Bodens und damit dessen entsprechende Werthaltigkeit in die Wertermittlung einfließen kann. Um dieser Unterscheidung Rechnung zu tragen, präferiert die BaFin, dass als Abschlag 1 der Bodenwert, der auf die Zeit nach Ablauf des Erbbaurechtes entfällt, abzuziehen ist. Zugleich ist der Bodenwert über die Restlaufzeit des Erbbaurechtes abzuzinsen / zu diskontieren. Dem Runderlass aus 2009 zufolge darf der Diskontierungszinssatz für die Abzinsung des Bodenwertes bei Objekten, deren Beleihungswert sich am Ertragswert orientiert, den Kapitalisierungszinssatz nach § 12 Abs. 4 BelWertV nicht überschreiten6. Bei Objekten, deren Beleihungswert sich am Sachwert orientiert, ist grundsätzlich der Liegenschaftszinssatz gemäß § 21 ImmoWertV heranzuziehen. Wobei der Runderlass ebenfalls erlaubt, andere Zinssätze heranzuziehen, diese sind jedoch gemäß § 5 Abs. 3 BelWertV nachvollziehbar darzulegen und zu begründen.
In diesem Zusammenhang hat zugleich auch die Restlaufzeit des Erbbaurechtes entscheidende Auswirkungen auf die Finanzierbarkeit des Objektes. Denn grundsätzlich wird in der Bankpraxis in Anlehnung an § 20 Abs. 1 Nr. 3 ErbbauRG verlangt, dass Darlehen spätestens zehn Jahre vor Ablauf des Erbbaurechtes vollständig getilgt sein müssen (vgl. auch § 13 Abs. 2 PfandBG). Rechnet man hierzu noch die durchschnittliche Laufzeit eines Annuitätendarlehens mit 20 bis 25 Jahren hinzu, werden Restlaufzeiten von Erbbaurechtsverträgen von unter 35 Jahren schwer bis gar nicht finanzierbar sein. Was zugleich bedeutet, dass Investitionsvorhaben, die innerhalb dieser Restlaufzeit getätigt werden müssen, kaum kreditfähig sein werden. Diese Problematik ergibt sich jedenfalls nicht bei langlaufenden Erbbaurechten von ca. 60 bis 100 Jahren. Dieser Zeitraum entspricht ca. zwei Sanierungszyklen einer Immobilie und lässt damit genügend Spielraum, um etwaige Investitions- und Finanzierungsvorhaben entsprechend umsetzen zu können. Wodurch zugleich auch die Laufzeit eines Erbbaurechtsvertrages – vergleichbar einer Immobilie im Volleigentum – mit den entsprechenden Sanierungszyklen harmonisiert werden könnte.
Möglicherweise ließe sich diese Problematik auch durch eine entsprechende Vertragsgestaltung lösen, beispielsweise anhand einer einseitigen Verlängerungsoption des Erbbaurechtsnehmers7. Solange derartige Optionsklauseln aber nicht vereinbart wurden oder umgekehrt der Erbbaurechtsnehmer für eine nachträgliche Vertragsverlängerung auf die Zustimmung des Erbbaurechtsgebers angewiesen ist, wird die Finanzierungsbereitschaft der Kreditinstitute bei derart kurzen Restlaufzeiten eher gering sein.
c) Abschlag 2 aufgrund „Wegfall der Nutzung des Gebäudes bei Zeitablauf“
Abschlag 2 zielt auf den Wertnachteil ab, den der Erbbaurechtsnehmer bei Ablauf des Erbbaurechtes erleidet, sofern dessen Gebäudewertanteil vom Erbbaurechtsgeber nicht entschädigt wird. Dies entspricht zwar nicht dem Grundsatz, da § 27 ErbbauRG dem Erbbauberechtigten bei Erlöschen des Erbbaurechts durch Zeitablauf einen Entschädigungsanspruch für das Bauwerk gewährt. Insbesondere bei Erbbaurechten, die gemäß § 27 Abs. 2 ErbbauRG „zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses minderbemittelter Bevölkerungskreise“ (so der Gesetzestext) bestellt wurden, kann eine solche Entschädigungsleistung nicht ausgeschlossen werden, sondern hat mindestens zwei Drittel des Gebäudewertes zu betragen. Dies erscheint sachgerecht, da der Erbbaurechtsnehmer bei Vertragsbeendigung sein bisheriges Eigentum am Bauwerk verliert. Jedoch gibt es Vertragskonstellationen, insbesondere bei gewerblichen oder nicht dem Wohnen dienenden Erbbaurechten, bei denen eine Entschädigungsleistung ausgeschlossen ist. Grund ist, dass der Grundstückseigentümer gerade bei Gewerbe- oder Spezialimmobilien nach Vertragsablauf ein Verwendungsrisiko tragen würde, das nicht mehr den Marktgegebenheiten bzw. der Nachfrage nach solchen Immobilien entspricht8. Auch müsste der Grundstückseigentümer für die Vertragslaufzeit eine Entschädigungssumme aufbringen bzw. entsprechend refinanzieren, ohne deren Gesamthöhe zu kennen, da der zu entschädigende Gebäudewert erst bei Vertragsende ermittelt wird. Schließlich könnte die Entschädigungsleistung zu einem Zeitpunkt abverlangt werden, zu dem eine entsprechende Finanzierung nicht möglich oder ein damit verbundener Liquiditätsabfluss nicht verkraftbar erscheint. Folglich verortet die Rechtsprechung derartige Risiken nicht beim Grundstückseigentümer/Erbbaurechtsgeber. Dies wird einerseits damit begründet, dass "der historische Gesetzgeber insbesondere Gemeinden als schutzbedürftig ansah", andererseits spreche wenig dafür, dem Grundstückseigentümer das jeweilige Verwendungsrisiko für das Bauwerk aufzuerlegen. Zumal der Grundstückseigentümer "zuvor keinen Einfluss auf die Instandhaltung und Bewirtschaftung und meist auch nicht auf die Nutzung des Bauwerks hatte"9. Vor diesem Hintergrund erscheint es interessengerecht, das Verwendungsrisiko des Bauwerks beim Erbbauberechtigten zu belassen, da dieser zuvor die baulichen Investitionen tätigte und hierdurch für die wirtschaftliche Ausrichtung des Bauwerks verantwortlich zeichnete. Sollte nämlich das Bauwerk gewinnbringend nutzbar sein, entstünde dem Erbbauberechtigten durch die Verlängerung des Erbbaurechts kein wirtschaftlicher Nachteil. Er könnte es selbst nutzen, vermieten oder aber das Erbbaurecht verkaufen. Ist dies nicht der Fall bzw. hat der Erbbauberechtigte kein Interesse an einer Verlängerung des Erbbaurechtsvertrages, ist es – so die Rechtsprechung – auch nur sachgerecht, primär dem Erbbauberechtigten die damit verbundenen Nachteile aufzuerlegen. Anderenfalls würde das – während der Vertragslaufzeit – zu tragende Ertragsrisiko zwangsläufig vom Erbbaurechtsnehmer auf den Grundstückseigentümer übergehen10.
Folglich sieht der BaFin-Runderlass in den Fällen einer fehlenden Entschädigungsregelung vor, dass der Wert der baulichen Anlagen für den Ablauf des Vertrages zu ermitteln und schließlich vom Volleigentum abzuziehen ist. Hiervon kann nur abgesehen werden, wenn die Restlaufzeit des Erbbaurechts die Gebäudenutzungsdauer übersteigt oder eine vollständige Entschädigungsregelung für den Wert der baulichen Anlagen vereinbart und diese zugleich dinglich i.S.v. § 27 ErbbauRG gesichert wurde11. Bei der Diskontierung für den Abschlag ist ebenso wie bei Abschlag 1 zu verfahren.
3. (Zwischen-)Fazit
Bei der Finanzierung von Erbbaurechten unterliegt die Beleihungswertermittlung einigen Besonderheiten. Sofern sich Einschränkungen aus dem Erbbaurecht ergeben, sind diese bei der Beleihung von Erbbaurechten gemäß § 21 BelWertV mit entsprechenden Wertabschlägen zu berücksichtigen. In der Bankpraxis hat sich hierfür das sog. „Münchner Verfahren“ etabliert, auf das ausdrücklich im BaFin-Rundschreiben 13/2009 (BA) vom 08.06.2009 rekurriert wird. Mit diesem Rundschreiben wollte die BaFin etwaige Zweifelsfragen, die sich bei der Auslegung des § 21 BelWertV ergeben haben, mit Blick auf eine einheitliche Handhabung für die Kreditpraxis ausräumen. Die hiernach vorzunehmenden Wertabschläge 1 und 2, die sich auf den „Wegfall des Boden- bzw. Gebäudenutzungsrechtes aufgrund Zeitablaufs“ beziehen, sollen die Wertnachteile berücksichtigen, die der Erbbaurechtsnehmer bei Ablauf des Erbbaurechtes erleidet. Denn im Vergleich zum Volleigentum entfällt mit Ablauf des Erbbaurechtes zugleich auch das Bodennutzungsrecht sowie – bei fehlender Entschädigungsregelung – die Möglichkeit, einen Wertersatz für das Gebäude zu erhalten.
Welchen Voraussetzungen hierbei Abschlag 3 unterliegt, der für „Allgemeine Nachteile aus dem Erbbaurecht“ vorzunehmen ist, wird nachfolgend in Teil 2 dieses Aufsatzes erläutert, der in der nächstfolgenden Ausgabe des jurisPR-BKR 5/2026 als Anmerkung 1 erscheinen wird. Dies betrifft insbesondere weitere nachteilige Regelungen, die sich aus dem Erbbaurechtsvertrag ergeben können, wie z.B. etwaige Zustimmungserfordernisse des Grundstückseigentümers zur Veräußerung oder Belastung des Erbbaurechtes. Auch hierfür sind gemäß BaFin-Rundschreiben entsprechende Wertabschläge vorzunehmen, deren Voraussetzungen im 2. Teil dieses Aufsatzes näher aufgezeigt werden. Abschließend wird ein kurzer Ausblick gegeben werden, inwieweit neben dem sog. „Münchner Verfahren“ etwa noch andere Bewertungsverfahren Anwendung finden können.
