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Leitsatz

1. Wird mit der Beschlussersetzungsklage die Gestattung einer Maßnahme nach § 20 Abs. 3 WEG verlangt, genügt es für die Vorbefassung, dass der Kläger in der Eigentümerversammlung die Beschlussfassung verlangt hat, wie er sie in der Folge von dem Gericht ersetzt verlangt. Die Zulässigkeit der Klage hängt nicht davon ab, dass der Kläger der Eigentümerversammlung weitere Informationen und Unterlagen vorgelegt hat.
2a. Ob der Anspruch eines Wohnungseigentümers auf Gestattung einer baulichen Veränderung das Einverständnis anderer Wohnungseigentümer voraussetzt, hängt entscheidend davon ab, ob sich ein Wohnungseigentümer nach der Verkehrsanschauung verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann (Fortführung von Senat, Beschl. v. 21.12.2000 - V ZB 45/00 - BGHZ 146, 241, 246).
2b. Von einem einzelnen Wohnungseigentümer beabsichtigte Durchbrüche einer tragenden Wand oder Fassadendurchbohrungen sind nicht ohne weiteres als beeinträchtigende bauliche Veränderungen einzuordnen; ob sich andere Wohnungseigentümer durch derartige Eingriffe in die bauliche Substanz des Gemeinschaftseigentums verständlicherweise beeinträchtigt fühlen können, hängt vielmehr von einer tatrichterlichen Würdigung der Umstände des Einzelfalls ab (Fortführung von Senat, Beschl. v. 21.12.2000 - V ZB 45/00 - BGHZ 146, 241, 246 ff.).

A.

Problemstellung

Der Beschlussersetzungsklage (§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG) fehlt das Rechtsschutzbedürfnis, wenn sich der Kläger vor Anrufung des Gerichts nicht im Rahmen des Zumutbaren um eine Beschlussfassung bemüht hat, soweit diese Bemühungen nicht mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit keinen Erfolg versprechen, also unnötige Förmelei sind (BGH, Urt. v. 15.01.2010 - V ZR 114/09 Rn. 14 f. - BGHZ 184, 88). Dieser Schutz des Selbstorganisationsrechts der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) ist auch bei der gerichtlichen Entscheidung über eine Beschlussersetzungsklage zu beachten, die nur insoweit in die Verwaltung eingreifen darf, als dies zur Regelung der von den Wohnungseigentümern nicht getroffenen Maßnahmen unbedingt notwendig ist, um effektiven Rechtsschutz zu gewährleisten (BGH, Urt. v. 24.05.2013 - V ZR 182/12 - WuM 2013, 558 Rn. 31), also zum Beispiel einen Grundlagenbeschluss ersetzt und die Ausführung den Wohnungseigentümern überlässt (BGH, Urt. v. 09.02.2024 - V ZR 244/22 Rn. 8 - WuM 2024, 165). Zur Klärung der Entscheidungsgrundlage haben manche Gerichte auf die Beschlussersetzungsklage die Beschlussfassung über die Einholung von Sachverständigengutachten bzw. Klärung der Planungsgrundlagen ersetzt (vgl. LG Berlin, Urt. v. 01.11.2013 - 55 S 184/11.WEG - ZMR 2014, 467; AG Minden, Urt. v. 25.07.2014 - 36 C 13/13 - ZWE 2014, 454, 455 mit Anm. Dötsch).

Vor diesem Hintergrund fragt der Verwalter bei Eingang eines Beschlussantrags, welche Informationen er vom antragstellenden Wohnungseigentümer zur Antragsbegründung verlangen soll und ob er vielleicht selbst die Entscheidungsgrundlagen bei der Versammlungsvorbereitung klären muss; damit wird auch die Frage gestellt, wer die Kosten der Informationsbeschaffung tragen soll. Nach dem Grundsatz, dass die Darlegungs- und Beweislast für den Anspruch auf Beschlussfassung der Antragsteller trägt, liegt die Antwort nahe, dass der Antragsteller schon mit dem Antrag die Voraussetzungen der Beschlussfassung nicht nur behaupten, sondern im Einzelnen vortragen, also beibringen muss, etwa bei einem Anspruch auf Gestattung einer baulichen Veränderungen im Fall des § 20 Abs. 3 WEG durch ein Privatgutachten nachweisen muss, dass die Durchbohrung der Außenwand für eine Außenwasserzapfstelle nicht zu Nachteilen für Isolierung und Statik führt. Andererseits fragt der Antragsteller, welche Unterlagen er denn mit dem Antrag beibringen solle, ob etwa die Erklärung des Handwerkers ausreicht, er arbeite sach- und fachgerecht und deshalb seien keine Nachteile zu befürchten.

Welche Anforderungen an den Beschlussantrag und seine Begründung zu stellen sind, kann sich zudem auf die Anforderungen an die Vorbefassung auswirken. Man könnte folgern, eine ausreichende Vorbefassung fehle, weil die Eigentümer über den Antrag mangels Entscheidungsgrundlage und nachvollziehbarem Nachweis der Anspruchsvoraussetzungen nicht ordnungsgemäß entscheiden konnten.

Mit der vorliegenden Entscheidung erläutert der BGH nicht nur die Anforderungen an die Vorbefassung und verortet die Klärung der Anspruchsvoraussetzungen für gebundene Ansprüche im gerichtlichen Verfahren, sondern die Begründung erlaubt auch Rückschlüsse auf den „richtigen“ Umgang mit Beschlussanträgen von Wohnungseigentümern.

B.

Inhalt und Gegenstand der Entscheidung

Der Kläger will vier Wohnraumentlüftungen in seiner Erdgeschosswohnung einbauen und beantragt ohne Vorlage weiterer Unterlagen, ihm deren Einbau mit außenseitig sichtbaren, farblich angepassten Abdeckungen (wie aus beigefügtem Lichtbild ersichtlich) und die hierzu erforderlichen Fassadenbohrungen mit einem Durchmesser von rund 225 mm bei Einhaltung des KfW-Standards zu gestatten. Unter Hinweis auf Bedenken über die Auswirkungen der geplanten Maßnahme auf die Bausubstanz und den KfW-Standard ist der Antrag abgelehnt worden. Die Beschlussersetzungsklage blieb auch in der Berufung ohne Erfolg, denn sie sei mangels Vorbefassung unzulässig. Der Antragsteller müsse den anderen Wohnungseigentümern auch die zur Entscheidung notwendigen Informationen einschließlich möglicherweise erforderlicher Privatgutachten zur Verfügung stellen. Daran fehle es hier, weil der Antragsteller der Eigentümerversammlung das Fehlen von Nachteilen i.S.d. § 20 Abs. 3 WEG nicht nachgewiesen habe. Nach Sinn und Zweck des § 20 Abs. 3 WEG sei es nicht Aufgabe der GdWE, sich auf eigene Kosten die erforderlichen Informationen zu verschaffen. Die Beschaffung der notwendigen Informationen könne auch nicht in das Beschlussersetzungsverfahren und eine gerichtliche Beweisaufnahme verlagert werden.

Der BGH hat auf die Revision des Klägers das Urteil des Landgerichts aufgehoben und die Sache zurückverwiesen.

Zum Vorbefassungsgebot bestätigt der BGH zunächst seine bisherige Rechtsprechung zu dessen Einordnung als besondere Ausprägung des allgemeinen Rechtsschutzbedürfnisses (BGH, Urt. v. 08.07.2022 - V ZR 202/21 Rn. 28 - ZMR 2022, 902): Die Beschlussersetzungsklage sei eröffnet, wenn eine notwendige Beschlussfassung unterbleibe (§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG). Der Kläger müsse sich vor der Anrufung des Gerichts um die Beschlussfassung der Eigentümerversammlung bemühen. Die Vorbefassung sei nur dann ausnahmsweise entbehrlich, wenn mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit davon auszugehen sei, dass der Antrag in der Eigentümerversammlung keine Mehrheit finde, also die Befassung eine unnötige Förmelei wäre (BGH, Urt. v. 15.01.2010 - V ZR 114/09 - BGHZ 184, 88 Rn. 14 f. = WuM 2010, 175; BGH, Urt. v. 16.09.2022 - V ZR 69/21 Rn. 6 - WuM 2022, 753).

Vorbefassung bedeute aber nicht, dass der den Beschluss verlangende Wohnungseigentümer der Eigentümerversammlung die für die Beschlussfassung erforderlichen Informationen verschaffen und ihr zum Nachweis der Voraussetzungen des § 20 Abs. 3 WEG Privatgutachten vorlegen müsse. Für die Vorbefassung genüge es, dass der Kläger – wie hier – in der Eigentümerversammlung die Beschlussfassung verlangt habe, wie er sie in der Folge von dem Gericht ersetzt verlange (BGH, Urt. v. 23.06.2023 - V ZR 158/22 Rn. 27 - WuM 2023, 642). Die Zulässigkeit der Klage hänge nicht davon ab, dass der Kläger der Eigentümerversammlung weitere Informationen und Unterlagen vorgelegt habe. Es sei nicht erforderlich, dass die Wohnungseigentümer mit allen dem Gericht präsentierten Entscheidungsgrundlagen vorbefasst gewesen sein müssen. Denn allgemein soll durch die Prüfung eines Rechtsschutzbedürfnisses verhindert werden, dass gerichtliche Verfahren unnütz, unlauter oder zur Verfolgung zweckwidriger und nicht schutzwürdiger Ziele genutzt werden, also Klagebegehren ausgeschieden werden, die ersichtlich einer materiell-rechtlichen Prüfung nicht bedürfen (z.B. BGH, Urt. v. 27.07.2023 - IX ZR 267/20 Rn. 21 - BGHZ 238, 61).

Für den Anspruch gemäß § 20 Abs. 3 WEG ergeben sich keine besonderen Voraussetzungen für die Vorbefassung. Ob und welche Unterlagen und Nachweise für die Entscheidung über eine Gestattung gemäß § 20 Abs. 3 WEG im Einzelfall erforderlich und ausreichend seien, hänge von einer sachlichen Prüfung des Anspruchs im Einzelfall ab. Das Rechtsschutzbedürfnis diene nicht dazu, materiell-rechtliche Prüfungen in die Zulässigkeit zu verlagern.

Der geltend gemachte Anspruch müsse im maßgeblichen Zeitpunkt der letzten mündlichen Tatsachenverhandlung bestehen; die Beschlussersetzungsklage setze nicht voraus, dass bereits bei der Ablehnung des Beschlussantrags eine Handlungspflicht bestanden habe (vgl. BGH, Urt. v. 04.05.2018 - V ZR 203/17 Rn. 26 - WuM 2018, 532). Es sei nicht zu prüfen, ob die Beschlussfassung zu Recht abgelehnt worden sei, weil es an einer hinreichenden Entscheidungsgrundlage gefehlt habe.

Hinzu komme, dass im Vorfeld eines Gerichtsverfahrens eingeholte Gutachten und Stellungnahmen nicht binden und im Prozess nur als urkundlich belegter Parteivortrag gewürdigt werden dürfen (BGH, Beschl. v. 14.03.2018 - V ZB 131/17 Rn. 17 - WuM 2018, 310), also eine Beweiserhebung des Gerichts nicht entbehrlich machen.

Dass die Eigentümerversammlung hinreichende Informationen benötige, um eine fundierte Entscheidung treffen zu können, führe andererseits nicht dazu, dass es Sache der GdWE wäre, die erforderlichen Informationen über mögliche Beeinträchtigungen der anderen Wohnungseigentümer zu beschaffen, sondern es liege im eigenen Interesse des Antragstellers, der Eigentümerversammlung möglichst umfassende Informationen und Materialien für eine fundierte Entscheidung zur Verfügung zu stellen, um so die übrigen Wohnungseigentümer von seinem Antrag zu überzeugen und die beantragte Beschlussfassung einvernehmlich ohne ein zeitaufwendiges Gerichtsverfahren zu erreichen.

Weil deshalb hier eine ausreichende Vorbefassung erfolgt war, sei das Vorliegen der Voraussetzungen des Anspruchs aus § 20 Abs. 3 WEG im Einzelfall noch durch das Berufungsgericht zu klären. Dafür gelte:

Der Anspruch auf Gestattung einer baulichen Veränderung gemäß § 20 Abs. 3 WEG setze voraus, dass alle Wohnungseigentümer, deren Rechte durch die bauliche Veränderung über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden, einverstanden sind. Damit sei der Nachteilsbegriff gemäß den §§ 22 Abs. 1 Satz 2, 14 Nr. 1 WEG a.F. gemeint (vgl. BT-Drs. 19/18791, S. 65), also ob sich ein Wohnungseigentümer nach der Verkehrsanschauung verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann (vgl. BGH, Beschl. v. 21.12.2000 - V ZB 45/00 - BGHZ 146, 241, 246 = WuM 2001, 143). Dabei gilt nicht, dass jede Durchbohrung von Fassade oder Dach ohne Weiteres zu einem erheblichen Nachteil i.S.v. § 20 Abs. 3 WEG führt (BGH, Beschl. v. 21.12.2000 - V ZB 45/00 - BGHZ 146, 241, 246 ff.; a.A. LG Frankfurt, Beschl. v. 20.04.2021 - 2-13 S 133/20 Rn. 12 - WuM 2021, 397; LG Frankfurt, Beschl. v. 14.08.2023 - 2-13 S 5/23 Rn. 10 f. - WuM 2024, 103). Wird die Durchbohrung einer Außen- oder tragenden Innenwand nach fachkundiger Planung und statischer Berechnung durch ein Fachunternehmen nach den Regeln der Baukunst durchgeführt, könne es – nach einer fallbezogenen Abwägung der beiderseits grundrechtlich geschützten Interessen (vgl. BGH, Beschl. v. 22.12.2004 - V ZB 51/03 - BGHZ 157, 322, 326 f. = WuM 2004, 165; BGH, Urt. v. 13.01.2017 - V ZR 96/16 Rn. 15 - WuM 2017, 227) – an einer Beeinträchtigung der anderen Wohnungseigentümer fehlen.

C.

Kontext der Entscheidung

Die zwei Aussagen der Entscheidung bedürfen der Einordnung:

Dabei erfolgt die Bestimmung der Beeinträchtigung, die über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht, i.S.v. § 20 Abs. 3 WEG anhand einer auf den Einzelfall bezogenen Prüfungder Vor- und Nachteile erwartungsgemäß in Anknüpfung an §§ 22 Abs. 1, 14 Nr. 1 WEG a.F., fällt aber durch den Hinweis auf die gebotene Abwägung im Einzelfall wohl großzügiger aus als die frühere Rechtsprechung (vgl. a. BGH, Urt. v. 21.03.2025 - V ZR 1/24 Rn. 38 zur Beseitigung von Standsicherheitsbedenken nach Abriss einer tragenden Wand mit Setzrissen in darüberliegenden Wohnungen). Schematische Aussagen, dass bestimmte Baumaßnahmen „immer“ nachteilig sind, verbieten sich!

Größere Unsicherheiten für die Praxis ergeben sich zur Frage, unter welchen Voraussetzungen die Beschlussfassung, wie sie der Antragsteller in der Eigentümerversammlung verlangt hat, mit der identisch ist, wie er sie in der Folge von dem Gericht ersetzt verlangt. Schon aus dem Hinweis auf das Urteil des BGH vom 23.06.2023 (V ZR 158/22 Rn. 27 - WuM 2023, 642) ergibt sich, dass nicht eine wortgleiche Übereinstimmung verlangt ist, sondern dass das – im Wege der Auslegung zu ermittelnde – Rechtsschutzziel maßgebend ist. Dabei hatte der BGH für die Abgrenzung von Aliud und Minus zunächst auf den zivilprozessualen Streitgegenstandsbegriff abgestellt (BGH, Beschl. v. 06.04.2017 - V ZR 96/16 Rn. 6 - Grundeigentum 2017, 785). Solange die Instanzrechtsprechung bei Abweichungen von Beschluss- und späterem Klageantrag eine Vorbefassung verneint (vgl. nur LG Frankfurt, Urt. v. 13.02.2020 - 2-13 S 103/19 - WuM 2020, 238; LG Frankfurt, Beschl. v. 14.08.2023 - 2-13 S 5/23 - WuM 2024, 103), muss der Antragsteller zur Vermeidung von Verzögerungen mit hilfsweise, für den Fall der Ablehnung des genau formulierten Beschlussantrags formulierten weiteren Beschlussanträgen eine Vorbefassung zu naheliegenden Varianten erzwingen; das gilt gerade dann, wenn – anders als beim Anspruch aus § 20 Abs. 3 WEG – ein Entscheidungsermessen der Wohnungseigentümerversammlung besteht, wie bei § 20 Abs. 2 Satz 2 WEG.

D.

Auswirkungen für die Praxis

Bei einer ersten Bewertung der Aussagen des BGH ergibt sich nicht, dass man die Vorbefassung mit einem „irgendwie“ in die Richtung des Antragstellerbegehrens zielenden Beschlussantrag ohne weitere Darlegung „erledigen“ kann. Der Antragsteller ist schon mit Rücksicht auf die Kosten und Dauer eines Gerichtsverfahrens gut beraten, zunächst die übrigen Wohnungseigentümer mit seinen Argumenten (und Unterlagen) überzeugen zu wollen. Das gilt umso mehr, als bei den für die Praxis wichtigen Ansprüchen des einzelnen Wohnungseigentümers gegen die GdWE – anders als bei § 20 Abs. 3 WEG – „nur“ ein Anspruch auf ermessensfehlerfreie Entscheidung besteht. Die gerichtliche Beschlussersetzung muss unabhängig von der Frage der Vorbefassung das Selbstorganisationsrecht der Wohnungseigentümer beachten. Deshalb dürfte es im Einzelfall – unter Einbeziehung einer „Blockadehaltung“ bei der Festlegung der für einen effektiven Rechtsschutz notwendigen Regelungsdichte (vgl. BGH, Urt. v. 14.07.2017 - V ZR 290/16 Rn. 13 - WuM 2017, 609) – auch weiter in Betracht kommen, wenn Gerichte zunächst die Beschlussfassung zum „Ob“ ersetzen (vgl. BGH, Urt. v. 04.05.2018 - V ZR 203/17 - WuM 2018, 532) und, falls dann die Klärung der Entscheidungsgrundlagen zum „Wie“ durch die GdWE unterbleibt, zunächst nur diese im Wege der Beschlussersetzung anordnen (vgl. LG Berlin, Urt. v. 01.11.2013 - 55 S 184/11.WEG - ZMR 2014, 467; AG Minden, Urt. v. 25.07.2014 - 36 C 13/13 - ZWE 2014, 454, 455).