juris PraxisReporte

Leitsätze

1. Auch nach Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes kann ein Wohnungseigentümer das Bestehen konkreter Rechte und Pflichten, die sich aus der Gemeinschaftsordnung ergeben (hier: Kostentragung), gerichtlich feststellen lassen. Für eine solche Feststellungsklage ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer passivlegitimiert.
2. Das auf die Feststellungsklage ergehende Urteil wirkt in entsprechender Anwendung von § 44 Abs. 3 WEG für und gegen alle Wohnungseigentümer, auch wenn sie nicht Partei sind.
3. Besteht in einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Uneinigkeit über die zutreffende Auslegung oder die Wirksamkeit von Regelungen in der Gemeinschaftsordnung, kann eine gerichtliche Entscheidung über die gegenseitigen Rechte und Pflichten nicht nur mit der Feststellungsklage, sondern auch mit der Beschlussersetzungsklage herbeigeführt werden (im Anschluss an Senat, Urt. v. 16.09.2022 - V ZR 69/21 - NJW 2023, 63 Rn. 15 ff.).

A.

Problemstellung

Wie sind Regelungen der Gemeinschaftsordnung zu verstehen? Diese Frage stellt sich etwa bei der Überwälzung der Erhaltungszuständigkeit auf Sondereigentümer oder Kostentragungsregelungen immer wieder, gleich ob es um die Wirksamkeit oder den Inhalt einer Vereinbarung geht. Wenn seit vielen Jahren geübte Verwaltungspraxis einer gerichtlichen Überprüfung nicht standhält, etwa der Umfang der durch Sondernutzungsrechte eingeräumten Nutzung durch die gerichtliche Beurteilung eine Änderung erfährt, zum Beispiel die Errichtung eines Schuppens im Garten nicht mehr zulässig sein soll, entstehen Enttäuschungen. Weil es grundsätzlich keine Beschlusskompetenz gibt, Vereinbarungen durch Beschluss verbindlich auszulegen, sieht man von der Möglichkeit ab, eine abweichende Verteilung der Kosten gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG zu beschließen (und damit die bisherige Verwaltungspraxis für die Zukunft fortzuschreiben), ist es wichtig, wie eine verbindliche Klärung durch das Gericht erreicht werden kann. Insbesondere die Frage, ob eine Feststellungsklage gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (oder alle übrigen Miteigentümer?) zur Klärung möglich ist, klärt der BGH mit der vorliegenden Entscheidung.

B.

Inhalt und Gegenstand der Entscheidung

Die Wohnungseigentumsanlage ist in Wohnungseigentum und Teileigentum, nämlich 110 Tiefgaragenstellplätze aufgeteilt. Der Kläger, Sondereigentümer eines Tiefgaragenstellplatzes, aber nicht einer Wohnung, will eine Klärung des Streits erreichen, wer die Kosten der Erneuerung eines Kinderspielplatzes auf dem Gemeinschaftsgrundstück tragen muss; für die Kosten ist in der Gemeinschaftsordnung eine besondere Regelung getroffen. Der Kläger erhebt Klage gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) mit dem Antrag festzustellen, dass in der GdWE alle Lasten und Kosten des Kinderspielplatzes von allen Eigentümern nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile zu tragen sind, weil die besondere Regel unbestimmt und undurchführbar sei.

Gegen das stattgebende Urteil wendet sich ein Wohnungseigentümer als Streithelfer der Beklagten mit Berufung und Revision, dies ohne Erfolg.

Die Feststellungsklage sei gemäß § 256 Abs. 1 ZPO zulässig. Mit der Feststellungsklage könne das Bestehen oder Nichtbestehen eines Rechtsverhältnisses geklärt werden, also die aus einem konkreten Lebenssachverhalt entstandenen Rechtsbeziehungen, nicht aber eine Klärung einzelner Vorfragen, von Elementen eines Rechtsverhältnisses oder der Berechnungsgrundlagen eines Anspruchs oder einer Leistungspflicht. Weil deshalb eine auf abstrakte Auslegung einer Kostenregelung in der Gemeinschaftsordnung zielende Feststellungsklage unzulässig wäre, wurde sie vor Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) dahin ausgelegt, dass die Pflicht der Beklagten zur Tragung näher bezeichneter Kosten festgestellt werden sollte (BGH, Urt. v. 13.05.2016 - V ZR 152/15 Rn. 5, 23, 24 - WuM 2016, 577). Auch nach Inkrafttreten des WEMoG könne der Kläger als Miteigentümer die gegenseitigen Rechte und Pflichten aus der Gemeinschaftsordnung klären lassen, nämlich wie die Kosten des Kinderspielplatzes zu verteilen seien.

Das Feststellungsinteresse i.S.v. § 256 Abs. 1 ZPO ergebe sich hier aus den aktuellen Differenzen in der GdWE im Zusammenhang mit der anstehenden Spielplatzsanierung. Die gerichtliche Entscheidung führe zu einer Klärung auch im Verhältnis zu den übrigen Wohnungseigentümern, denn die in § 44 Abs. 3 WEG angeordnete Rechtskrafterstreckung gelte auch hier; zwar sei auch eine Klärung der Kostentragungspflichten im Wege der Beschlussersetzungsklage möglich, doch ermögliche diese kein anderes einfacheres oder effektiveres Vorgehen.

Richtiger Klagegegner sei in entsprechender Anwendung von § 44 Abs. 2 Satz 1 WEG die GdWE, nicht die übrigen Wohnungseigentümer, weil die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem WEMoG, nämlich § 18 Abs. 1 WEG, eine Verbandsaufgabe sei und geklärt werde, nach welchen Regeln diese zu erfolgen habe (so für die Feststellungsklage zur Klärung, ob eine Altvereinbarung fort- oder ob wegen § 47 WEG neues Recht gilt, Fichtner in: Bärmann/Pick, WEG, 21. Aufl. § 47 Rn. 15; Zschieschack/Orthmann in: BeckOK BGB, 01.02.2026, § 47 WEG Rn. 18; a.A. Elzer in: BeckOK WEG, 01.01.2026, § 47 Rn. 22; Riecke, ZWE 2023, 350, 351 f.). Dies führe gegenüber der Inanspruchnahme aller übrigen Wohnungseigentümer zu einer deutlichen Verfahrensvereinfachung und trage dem Anliegen des WEMoG Rechnung, schwer handhabbare Prozesse mit einer Vielzahl von Beteiligten und entsprechenden Kostenrisiken zu vermeiden (vgl. auch BT-Drs. 19/18791, S. 31, 83). Ob dies auch für die Klage auf Änderung einer Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 2 WEG durchgreife, werde im anhängigen Revisionsverfahren V ZR 158/25 zu entscheiden sein.

Die Klage gegen die GdWE führe wegen der entsprechenden Anwendung der Rechtskrafterstreckung des § 44 Abs. 3 WEG auch zu einer erschöpfenden Klärung des Auslegungsstreits. Allerdings haben Feststellungsklagen von Gesellschaftern untereinander nach der Rechtsprechung des BGH nur Wirkung inter partes (BGH, Beschl. v. 16.04.2015 - I ZB 3/14 Rn. 15 - NJW 2015, 3234; BGH, Urt. v. 25.11.2002 - II ZR 69/01 Rn. 20 - NJW-RR 2003, 826, 828). Diese entsprechende Anwendung sei durch die vergleichbare Interessenlage geboten, weil der Gesetzgeber übersehen habe, dass die Ausdehnung der Rechtskraft auf alle Wohnungseigentümer unabhängig davon, ob sie an dem Prozess beteiligt seien, nicht nur bei Beschlussklagen, sondern auch dann erforderlich sei, wenn die Auslegung oder die Wirksamkeit einer Regelung in der Gemeinschaftsordnung mit einer Feststellungsklage einer verbindlichen Klärung zugeführt werden soll. Denn eine Vereinbarung könne in der GdWE einheitlich nur für alle, Wohnungseigentümer und Verband, gelten, wie auch der Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung gemäß § 18 Abs. 2 WEG hinsichtlich derselben Regelung keinen unterschiedlichen Inhalt haben könne (vgl. Lehmann-Richter/Wobst, Wohnungseigentumsrecht, 2. Aufl., Rn. 7.77). Die Rechtskrafterstreckung des § 44 Abs. 3 WEG gelte schließlich auch, wenn der Kläger zur Klärung der Auslegung oder Wirksamkeit der Vereinbarung die ebenfalls bestehende Möglichkeit einer Beschlussersetzungsklage wähle.

Diese Beschlussersetzungsklage ziele auf einen Eigentümerbeschluss, der eine umstrittene Rechtsfrage für die künftige Verwaltungspraxis kläre (vgl. BGH, Urt. v. 16.09.2022 - V ZR 69/21 Rn. 15 ff. - WuM 2022, 753); das sei bei einem Streit über die Auslegung oder die Geltung einer Vereinbarung nicht anders. Insoweit gehe es nicht – wie etwa bei einem Beschluss nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG – um eine konstitutive Änderung der Gemeinschaftsordnung, sondern allein um die Klärung, der BGH formuliert „Feststellung“, ihres Inhalts. Mit einem solchen Beschluss über die der Verwaltungspraxis zugrunde zu legende Rechtsauffassung werde zwar die Rechtslage nicht – vergleichbar mit einem rechtskräftigen Urteil – abschließend und verbindlich festgeschrieben. Dies sei aber dann der Fall, wenn der abgelehnte Beschluss aufgrund einer Beschlussersetzungsklage durch gerichtliches Urteil ersetzt werde. Für diesen Fall folge die Passivlegitimation der GdWE aus § 44 Abs. 1 Satz 1 WEG und die Rechtskrafterstreckung auf alle Miteigentümer aus § 44 Abs. 3 WEG.

Bei der hier erhobenen Feststellungsklage kann es nicht anders sein.

Warum die Vereinbarung im konkreten Fall unverständlich ist, hat das Berufungsgericht zutreffend begründet und dies hat die Revision nicht angegriffen.

C.

Kontext der Entscheidung

Die Entscheidung klärt für das Wohnungseigentumsrecht die Frage, auf welchem Weg Wohnungseigentümer Geltung und Inhalt einer streitigen Vereinbarung nicht nur bezogen auf einen Anwendungsfall, sondern allgemein verbindlich entscheiden lassen können, nämlich nicht nur, wie bereits anerkannt, durch eine Beschlussersetzungsklage, sondern auch durch eine Feststellungsklage gemäß § 256 Abs. 1 ZPO. Dabei bleibt offen, ob das Feststellungsinteresse die erfolglose Vorbefassung mit einem Weisungsbeschluss wie bei der Beschlussersetzungsklage erfordert.

Offen bleibt auch, ob über eine entsprechende Anwendung des § 44 Abs. 3 WEG eine Bindung der GdWE an das Ergebnis des Rechtsstreits zwischen zwei Wohnungseigentümern eintritt, etwa wenn im Rechtsstreit zwischen zwei Wohnungseigentümern die Grenze zwischen zwei Sondernutzungsrechten geklärt wird.

Weil die Lösung des BGH durch eine entsprechende Anwendung der gesetzlichen Regelungen des § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG zur Passivlegitimation der GdWE und des § 44 Abs. 3 WEG zur Rechtskrafterstreckung erfolgt, bedarf es an dieser Stelle keiner Abgrenzung zur gesellschaftsrechtlichen Beschlussmängelklage, für die mangels einer vergleichbaren Regelung anderes gelten mag.

Beide Vorgehensweisen – Beschlussersetzungsklage und Feststellungsklage – sind zur Klärung des streitigen Verständnisses von Vereinbarungen in der Praxis bisher selten. Hier werden die Streitfragen regelmäßig als Vorfragen für die Entscheidung über konkrete Verwaltungsmaßnahmen thematisiert, etwa bei der Anfechtung des Beschlusses über die Anpassung der Vorschüsse bzw. über Nachschüsse (§ 28 Abs. 2 Satz 1 WEG) zur Anwendung von Kostenverteilungsschlüsseln bei einzelnen Kostenpositionen oder auch bei der Klage auf Beseitigung eigenmächtiger baulicher Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums durch einen Wohnungseigentümer bei der Auslegung eines vereinbarten Ausbaurechts.

D.

Auswirkungen für die Praxis

Wer eine verbindliche Klärung des Inhalts und der Wirksamkeit von Vereinbarungen in Rechtsstreitigkeiten erreichen will, in denen diese Fragen als Vorfrage zu entscheiden sind, kann dies durch eine Zwischenfeststellungsklage unter den (erleichterten) Voraussetzungen des § 256 Abs. 2 ZPO erreichen (vgl. dazu Dötsch/Hogenschurz in: Festschrift Drasdo, 2023, S. 51; Dötsch, AnwZert MietR 5/2024 Anm. 3). Dass das Gericht bei der Entscheidung über den Beschluss gemäß § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG für ein Wirtschaftsjahr eine Kostentragungsregelung in bestimmter Weise ausgelegt hat, bindet es sonst für die Auslegung bei der Entscheidung über den Beschluss für das Folgejahr nicht. Weil die Zwischenfeststellungsklage in diesem Fall regelmäßig nicht nur für die bereits erhobene Klage (Leistungsantrag), sondern auch für weitere Ansprüche vorgreiflich ist, hat sie einen über den Leistungsantrag hinausgehenden eigenen „überschießenden“ Streitwert (vgl. LG München I, Beschl. v. 11.05.2009 - 13 T 239/09; Stein/Loyal, ZPO, 24. Aufl. 2024, § 5 Rn. 9; Wieczorek/Schütze/Assmann, ZPO, 5. Aufl. 2023, § 256 Rn. 474).

Für den Kostenverteilungsmaßstab ergeben sich aus den Beschlusskompetenzen des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG für die Kosten der Verwaltung und des § 21 Abs. 5 WEG für die Kosten baulicher Veränderungen Besonderheiten: Insbesondere erlaubt § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG die Änderung eines vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels durch Beschluss. Dies ermöglicht insbesondere die Entziehung nicht sachgerechter Privilegierungen (BGH, Urt. v. 14.02.2025 - V ZR 128/23 Rn. 31 - WuM 2025, 179). Eine Klärung streitiger Vereinbarungen für die Zukunft kann damit indirekt durch die Einführung eines neuen Verteilungsschlüssels erfolgen. Dieser Verteilungsschlüssel muss allerdings nicht für alle gleichgelagerten zukünftigen Fälle gelten, denn § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG erfordert keine Maßstabskontinuität, würde doch durch ein solches Erfordernis entgegen dem Willen des Gesetzgebers der den Wohnungseigentümern eingeräumte Gestaltungsspielraum bei der Kostenverteilung eingeschränkt und eine Verteilung für eine bestimmte Art von Kosten vorgegeben (BGH, Urt. v. 22.03.2024 - V ZR 87/23 Rn. 16 - WuM 2024, 293). Zudem besteht ein auf § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG gestützter Anspruch eines Wohnungseigentümers auf Anpassung der Kostenverteilung für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten durch Beschluss nur dann, wenn zugleich die in § 10 Abs. 2 WEG genannten Voraussetzungen vorliegen (BGH, Urt. v. 16.09.2022 - V ZR 69/21 Rn. 37 - WuM 2022, 753).