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Leitsatz

Die Verschaffung der tatsächlichen Sachherrschaft des Vermieters verlangt im Falle des Abhandenkommens der Schlüssel beim Mieter zum einen die entsprechende Anzeige des Schlüsselverlustes an den Vermieter und zum anderen die ausdrückliche Erklärung des Mieters, von der Mietsache keinen Gebrauch mehr zu machen. Denn erst dann ist der Vermieter in der Lage, etwa durch Austausch der Schlösser sich wieder in den Besitz der Mieträume zu setzten und die Sache anderweitig zu vermieten.

A.

Problemstellung

Herausgabe bedeutet Besitzverschaffung der geräumten Wohnung. Das umfasst im Grundsatz die Herausgabe sämtlicher Schlüssel (Streyl in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 17. Aufl. 2026, § 546 BGB Rn. 33; Horst, NZM 2023, 905, 909). Ohne die Übergabe aller Schlüssel hat der Mieter in der Regel seine Rückgabepflicht nach § 546 BGB nicht erfüllt. Das ist von erheblicher wirtschaftlicher Bedeutung, weil der Schuldner bis zur Rückgabe Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB schuldet. Häufiger geben Mieter an, Schlüssel verloren zu haben. Mit einem krassen Fall hatte sich das OLG Düsseldorf zu befassen.

B.

Inhalt und Gegenstand der Entscheidung

Die Klägerin hatte der Beklagten drei Wohnungen zur Unterbringung von Mitarbeitern vermietet und ihr insgesamt 14 Schlüssel zur Haustür, den Wohnungstüren und Zimmertüren übergeben. Kurz vor Mietende teilte die Beklagte ihr mit, die Unterkunft werde nicht verlängert, ihre Mitarbeiter würden zum Mietende 31.07.2024 vollständig ausziehen. Sie übersandte zwei Schlüssel. Trotz Nachfragen der Klägerin machte sie keine Angabe zu den restlichen 12 Schlüsseln. Für die ersten beiden Monate nach Mietende, also August und September 2024 verlangte die Klägerin mit ihrer Klage Nutzungsentschädigung von der Beklagten. In der Klagerwiderung, rund sieben Monate nach Mietende, teilte die Beklagte mit, „dass die nicht zurückgegebenen Schüssel seitens der Mitarbeiter der Beklagten verloren gegangen sind“. Weitere Erläuterungen gab sie nicht ab. Das LG Düsseldorf verurteilte die Beklagte antragsgemäß.

Das OLG Düsseldorf hat mit Beschluss darauf hingewiesen, dass er beabsichtige, die Berufung nach § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen.

Eine ordnungsgemäße Rückgabe gemäß § 546 Abs. 1 BGB verlange, dass der Mieter dem Vermieter grundsätzlich den unmittelbaren Besitz an der Sache (§ 854 BGB) verschaffe und selbst den Besitz daran gemäß § 856 BGB aufgebe (Verweis auf OLG Brandenburg, Urt. v. 24.03.1999 - 3 U 216/98 - NZM 2000, 463). Hierzu gehöre grundsätzlich die Rückgabe sämtlicher Schlüssel zur Mietsache, die der Vermieter dem Mieter zur Verfügung gestellt habe (Verweis auf BGH, Urt. v. 10.01.1983 - VIII ZR 304/81 - NJW 1983, 1049, 1050; OLG Hamm, Urt. v. 26.06.2002 - 30 U 29/02 - NZM 2003, 26). Wenn der Mieter Schlüssel verloren habe, müsse er den Verlust anzeigen und ausdrücklich erklären, von der Mietsache keinen Gebrauch mehr zu machen. Der Besitzaufgabewille müsse nach den konkreten Einzelumständen in einer wertenden Betrachtung unmissverständlich erkennbar sein (Verweis auf OLG Düsseldorf, Beschl. v. 27.04.2006 - 24 U 152/05 - DWW 2006, 333; OLG Brandenburg, Urt. v. 24.03.1999 - 3 U 216/98 - NZM 2000, 463).

In dem zu entscheidenden Fall ergebe sich aus der Würdigung der Umstände, dass der Klägerin ein Besitzaufgabewille der Beklagten nicht erkennbar gewesen sei. Die Beklagte habe zunächst – vor Mietende – nur angekündigt, sie verlängere den Vertrag nicht, ihre Mitarbeiter würden ausziehen. Aus dieser Absichtserklärung habe sich keine tatsächlich erfolgte Besitzaufgabe nach Mietende ableiten lassen. Nachfragen der Klägerin vom August und September habe die Beklagte nicht beantwortet. Sie habe auch den Schlüsselverlust vorprozessual nicht einmal angezeigt. So habe die Klägerin in den Monaten August und September keine Kenntnis von einer tatsächlichen Besitzaufgabe haben können. Erstmals in der Klagerwiderung habe die Beklagte dann ohne weitere Erklärungen mitgeteilt, vierzehn von den sechzehn Schüsseln seien verloren gegangen. Das sei nicht nur zu spät, sondern im konkreten Fall auch nicht ausreichend substanziiert gewesen. Bei sechzehn überlassenen Schlüsseln habe es einer näheren Darlegung bedurft, weshalb gleich vierzehn dieser Schlüssel in Verlust geraten seien.

C.

Kontext der Entscheidung

Die Entscheidung des OLG Düsseldorf liegt auf der Linie von Rechtsprechung und Schrifttum zum Schlüsselverlust. Gibt der Mieter nach Mietende nicht sämtliche Schlüssel zurück, so hängt die Erfüllung der Rückgabepflicht davon ab, ob der Vermieter in einer anderweitigen Verwendung der Räume beeinträchtigt ist (so die allgemeine Formulierung etwa bei OLG Hamburg, Urt. v. 14.08.2003 - 4 U 58/01 - WuM 2004, 471). Im Grundsatz verlangt das die Rückgabe sämtlicher Schlüssel, auch etwa selbst gefertigte Ersatzschlüssel (Streyl in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 17. Aufl. 2026, § 546 BGB Rn. 34; Rolfs in: Staudinger, BGB, 2024, § 546 BGB Rn. 18). Die Rückgabe der Schlüssel ist Bringschuld (Rolfs in: Staudinger, BGB, 2024, § 546 BGB Rn. 18).

Die Pflicht, alle Schlüssel herauszugeben, gilt zwar nicht uneingeschränkt. Maßgebend ist, ob der Mieter – bei wertender Betrachtung – den Besitz am Mietobjekt aufgegeben und dem Vermieter verschafft hat (Lützenkirchen/Selk in: Erman, BGB, 17. Aufl. 09/2023, § 546 BGB Rn. 6). Es muss sich aber jedenfalls aus allen Umständen ergeben, dass der Mieter einen Besitzaufgabewillen hat und dass er auch selbst keinen Zugriff auf die Räume mehr nehmen kann. So hat das OLG Brandenburg eine Rückgabe bejaht, wenn der Vermieter selbst in den Räumen auch eine Gaststätte betrieb und der Mieter die Schlüssel den dortigen Angestellten überlassen hatte (OLG Brandenburg, Urt. v. 24.03.1999 - 3 U 216/98 - NZM 2000, 463).

Schwieriger ist es, wenn der Mieter seinen Besitzaufgabewillen zwar unmissverständlich erklärt und mitgeteilt hat, über weitere Schlüssel nicht zu verfügen, der Vermieter das aber nicht selbst prüfen kann. Ohne nähere Informationen ist er schon durch die Besorgnis einer missbräuchlichen Verwendung der fehlenden Schlüssel weiterhin beeinträchtigt. Hier kann die Rückgabepflicht nur erfüllt sein, wenn diese Besorgnis konkret ausgeschlossen ist (Streyl in: Schmidt-Futterer, Miete, 17. Aufl. 2026, § 546 BGB Rn. 35). Für das Fehlen einer Gefahrerhöhung durch den Schlüsselverlust ist der Mieter beweispflichtig. Der Vermieter muss den Angaben seines Mieters nicht blind vertrauen (Flatow, NZM 2011, 660, 6619).

Bei einem mitgeteilten Schlüsselverlust ist der Vermieter berechtigt und aus dem Gebot der Rücksichtnahme heraus meist auch verpflichtet, die Türschlösser auswechseln zu lassen, um so seinen Alleinbesitz zuverlässig herzustellen (OLG Hamburg Urt. v. 14.08.2003 - 4 U 58/01 - WuM 2004, 471; vgl. Krüger/Horn in: Guhling/Günter, Gewerberaummietrecht, 3. Aufl. 2024, § 546 BGB Rn. 9). Die Kosten dafür treffen dann regelmäßig den Mieter (§ 280 BGB).

Im Fall des OLG Düsseldorf spielten diese Besonderheiten von vornherein keine Rolle. Es fehlte schon an der Mitteilung des Beklagten, den Besitz aufgegeben zu haben. Bis zu dieser Mitteilung kam eine Rückgabe durch die Übersendung von zwei der 14 überlassenen Schlüssel nicht in Betracht.

D.

Auswirkungen für die Praxis

Die praktische Bedeutung der Entscheidung ist insoweit gering, als dass eine gefestigte Rechtsprechung fortgeführt wird. Sie zeigt allerdings das Risiko eines Mieters auf, der gemietete Räume dritten Personen überlässt, ohne eine ausreichende Kontrolle über die Schlüssel zu behalten.