juris PraxisReporte

Leitsätze

1. Die Verjährung eines Kostenvorschussanspruchs des Bestellers gemäß § 633 Abs. 3 BGB a.F. i.V.m. § 242 BGB beginnt erst mit Abnahme der Werkleistung zu laufen (Bestätigung von BGH, Urt. v. 08.07.2010 - VII ZR 171/08 - BauR 2010, 1778 = NZBau 2010, 768).
2. Eine von einem Bauträger gestellte Vertragsklausel, wonach die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen vereidigten Sachverständigen zu erfolgen hat, der in der ersten Wohnungseigentümerversammlung zu bestellen ist, ohne dass dem Erwerber das Recht vorbehalten wird, das hergestellte Werk auf seine Abnahmefähigkeit zu überprüfen und die Abnahme selbst zu erklären, ist gemäß § 9 Abs. 1 AGBG wegen unangemessener Benachteiligung der Erwerber unwirksam.
Für die Durchsetzbarkeit des Kostenvorschussanspruchs gemäß § 633 Abs. 3 BGB a.F. i.V.m. § 242 BGB wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums gilt in diesem Fall eine zeitliche Obergrenze von 30 Jahren ab dem Zeitpunkt der infolge der Unwirksamkeit der Abnahmeklausel fehlgeschlagenen Abnahme.

A.

Problemstellung

Abnahmeklauseln in Bauträgerverträgen stehen unter strenger gerichtlicher Kontrolle. Ist eine solche Klausel unwirksam, wirft dies für Besteller eine zentrale Frage auf: Können Mängelansprüche überhaupt verjähren, wenn die dafür erforderliche Abnahme aufgrund der Nichtigkeit der Abnahmeklausel fehlt? Und falls ja: Wie wird die Verjährungsfrist berechnet? Der BGH hat diese für die Baupraxis hochrelevanten und stark umstrittenen Rechtsfragen höchstrichterlich geklärt und damit seit 2008 (OLG München, Beschl. v. 15.12.2008 - 9 U 4149/08; OLG Karlsruhe, Urt. v. 27.09.2011 - 8 U 106/10; BGH, Urt. v. 12.05.2016 - VII ZR 171/15 - BGHZ 210, 206-224; BGH, Urt. v. 30.06.2016 - VII ZR 188/13) bestehende Unsicherheit geklärt.

B.

Inhalt und Gegenstand der Entscheidung

I. Sachverhalt (stark vereinfacht)

Die Wohnungseigentumsgemeinschaft macht gegen den Bauträger unter anderem einen Vorschussanspruch für Mangelbeseitigungskosten geltend. Die Bauträgerin hatte die Mehrfamilienhäuser 1998 errichtet und in den Kaufverträgen zur Abnahme Folgendes geregelt: „Das gemeinschaftliche Eigentum wird für die Wohnungseigentümer durch einen vereidigten Sachverständigen abgenommen. … Der Sachverständige ist in der ersten Wohnungseigentümer-Versammlung durch Beschluss zu bestellen; er führt die Abnahme in Vertretung der einzelnen Wohnungseigentümer für diese durch, wozu er heute schon vom Käufer bevollmächtigt wird. Die Abnahme durch den Sachverständigen ist für den Käufer als Rechtsnachfolger des Wohnungsunternehmens bindend.“

Im Februar/März 2000 wurde die Abnahme gemäß der vorstehenden Bestimmung durchgeführt und alle Beteiligten gingen davon aus, dass die vertraglich vereinbarte fünfjährige Gewährleistungsfrist in Gang gesetzt wurde. Die Wohnungseigentumsgemeinschaft forderte 2014 Kostenvorschuss für Mängel am Dach.

II. Rechtliche Bewertung

I. Der BGH bestätigt seine bisherige Rechtsprechung zur Abnahme und zur Unwirksamkeit von Abnahmeklauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Als zentrales Recht des Bestellers garantiert die Abnahme, dass dieser das fertige Werk selbst prüfen und abnehmen kann. Zwar darf der Besteller auch Dritte mit der Abnahme beauftragen, diese Entscheidung muss jedoch freiwillig bleiben, was nur gewährleistet ist, wenn die Beauftragung jederzeit widerrufen werden kann. Klauseln, die einem Dritten eine unwiderrufliche Vollmacht erteilen, weichen daher vom gesetzlichen Leitbild ab. Da im vorliegenden Fall ein Hinweis auf das Widerrufsrecht fehlte, ist die Klausel bei der rechtlich gebotenen kundenfeindlichen Auslegung nach § 9 Abs. 1 AGBG (heute § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB) nichtig.

II. Maßgebliche Anspruchsgrundlage ist § 633 BGB a.F. [2001] i.V.m. § 242 BGB. Da das Gesetz vor der Modernisierung des Schuldrechts keinen Vorschussanspruch kannte, hat der BGH diesen aus Gründen der Billigkeit aus § 242 BGB abgeleitet (BGH, Urt. v. 02.03.1967 - VII ZR 215/64). Der Kostenvorschussanspruch alter Fassung [2001] erfordert keine Abnahme.

III. Nach welchen Vorschriften beurteilt sich, ob der Anspruch verjährt ist?

Nach Art. 229 § 6 Abs. 1 Satz 1 EGBGB gilt: Soweit am 01.01.2002 Ansprüche bestehen und nicht verjährt sind, gelten die Vorschriften des BGB über die Verjährung in der seit dem 01.01.2002 geltenden Fassung. Maßgeblich ist daher, ob der Anspruch auf Kostenvorschuss am 01.01.2002 verjährt war, was sich nach der bis zum 31.12.2001 geltenden Rechtslage beurteilt.

1. Auch wenn der Anspruch auf Mangelbeseitigung (§ 633 Abs. 2 Satz 1 BGB) vor der Abnahme geltend gemacht werden kann und nach fünf Jahren verjährt, beginnt die Verjährung erst mit der Abnahme zu laufen (§ 638 Abs. 1 Satz 2 BGB a.F.). Da die Verjährungsfrist mangels wirksamer Abnahme nicht in Gang gesetzt wurde, war der Anspruch der Klägerin auf Mängelbeseitigung gemäß § 633 Abs. 2 Satz 1 BGB am 01.01.2002 nicht verjährt.

2. Die Verjährung beurteilt sich daher nach der seit dem 01.01.2002 geltenden Fassung. Der BGH subsumiert den Anspruch auf Kostenvorschuss alter Fassung – der bereits vor Abnahme besteht – unter die Mängelansprüche des § 634a BGB, d.h. die Verjährungsfrist für Mängelansprüche bei Bauwerken beträgt fünf Jahre; die Verjährungsfrist beginnt mit der Abnahme (§ 634a Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 BGB) oder endgültigen Abnahmeverweigerung. Da eine solche nicht stattgefunden hat, hat die Verjährung noch nicht zu laufen begonnen. Die Vorschriften über die regelmäßige Verjährung finden auch auf vor der Abnahme entstandene Mängelansprüche keine Anwendung (§ 633 Abs. 2 BGB a.F. sah Mängelansprüche vor der Abnahme vor).

IV. Ist die Verjährung – aus Gründen der Billigkeit – abzukürzen? Es wurden aus der Praxis und der Rechtsprechung Bedenken geäußert, dass in solchen Fällen Mängelansprüche angeblich nicht verjähren würden. Dies könne zu unbilligen Ergebnissen führen, wenn die Herstellung bereits lange Zeit zurückliegt. Das OLG Stuttgart hat in einer ähnlichen Konstellation (OLG Stuttgart, Urt. v. 02.04.2024 - 10 U 13/23; so auch OLG Jena, Beschl. v. 09.09.2025 - 10 U 13/23) angenommen, dass der Kostenvorschussanspruch spätestens 15 Jahre, nachdem das fertiggestellte Werk durch den Unternehmer zur Abnahme angeboten wurde, verjährt sein müsse. Das Oberlandesgericht hat eine Höchstverjährung von 15 Jahren mit folgender Erwägung angenommen: Zehn Jahre seien für den Erfüllungsanspruch (§ 199 Abs. 4 BGB) anzusetzen und weitere fünf Jahre für den Mangelanspruch (§ 634a BGB) und dies in einem weiteren Urteil auch nochmal bestätigt (OLG Stuttgart, Urt. v. 13.05.2025 - 10 U 4/25).

Dem erteilte der BGH eine klare Absage:

•

Keine 15-jährige Frist: Für eine Begrenzung auf 15 Jahre fehlt jede gesetzliche Grundlage, ein Zusammenrechnen der Fristen nach den §§ 199 und 634a BGB ist nicht vorgesehen.

•

Keine Berufung auf Verjährung des Herstellungsanspruchs: Die mögliche Verjährung des Herstellungsanspruchs des Bestellers ist irrelevant, da es dem Bauträger nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) verwehrt ist, sich hierauf zu berufen.

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Kein Korrekturbedarf: Nach dem Rechtsstaatsprinzip müssen Ansprüche zwar zeitlich begrenzt sein, der Unternehmer kann aber seinen Anspruch auf Abnahme aktiv durchsetzen und damit den Verjährungsbeginn auslösen.

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Abnahmereife trotz Alterung des Bauwerks: Die natürliche Alterung steht nicht entgegen. Im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung (§§ 133, 157 BGB i.V.m. § 242 BGB) gilt: Erwerber können zum Abnahmezeitpunkt keinen neuwertigen Zustand mehr verlangen. Dies ist Folge einer ergänzenden Vertragsauslegung, denn die Parteien haben bei Vertragsschluss den Fall, dass die Abnahme an der Unwirksamkeit der Klausel scheitert, nicht bedacht. Das Werk ist wegen Zeitablaufs gealtert und im Zeitpunkt einer nunmehr vorzunehmenden Abnahme nicht mehr neuwertig. Die Parteien hätten redlicherweise vereinbart, dass normale Verschleißerscheinungen durch Zeitablauf und bestimmungsgemäße Nutzung die Abnahmereife nicht hindern.

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Absolute Obergrenze von 30 Jahren: Erst nach 30 Jahren ab der fehlgeschlagenen Abnahme tritt endgültig Verjährung ein. Dies folgt aus einer Gesamtanalogie zu den gesetzlichen Verjährungshöchstfristen (vgl. die §§ 197 Abs. 1, 199 Abs. 2, Abs. 3 Nr. 2, Abs. 3a sowie 202 Abs. 2 BGB) oder direkt aus dem Verbot der unzulässigen Rechtsausübung (§ 242 BGB).

•

Nachzüglerverträge, bei denen der Unternehmer gegenüber dem Erwerber eine Herstellungsverpflichtung nicht für ein noch herzustellendes Werk, sondern für ein bereits hergestelltes Werk übernimmt, sind im Regelfall dahin auszulegen, dass sich dieses Versprechen auf den Zeitpunkt der Herstellung des Werks bezieht.

C.

Kontext der Entscheidung

Obwohl die Rechtsprechung seit etwa 2008 (vgl.o.) begann, Abnahmeklauseln für unwirksam zu erklären, ist die Frage, wie lange der Bauträger ohne nachträgliche Durchführung der Abnahme des Gemeinschaftseigentums Ansprüchen der Erwerber ausgesetzt ist, nun fast 20 Jahre später geklärt. Die Instanzgerichte hatten durch verschiedene Ansätze versucht, einer als unbillig empfunden „Langzeitverjährung“ entgegenzuwirken, u.a. durch Annahme einer Verwirkung oder durch eine Begrenzung der Verjährung auf 15 Jahre. Diesen Ansätzen hatte der BGH zuletzt auch in der Entscheidung vom 09.11.2023 (VII ZR 241/22) eine Absage erteilt. Dennoch haben viele Bauträger davon Abstand genommen, nachträglich – bei Vorliegen unwirksamer Abnahmeklauseln – eine Abnahme des Gemeinschaftseigentums herbeizuführen, da das Risiko bestand, „schlafende Hunde“ zu wecken. Dieses Risiko besteht nun 30 Jahre nach einer vermeintlichen Abnahme fort, da echte strukturelle Baumängel nicht unter Verschleißerscheinungen zu fassen sein werden. Durch die Einbeziehung des Alterungsprozesses in die Frage der Abnahmereife ist aber berücksichtigt, dass Bauteile ihre Lebensdauer auch vor Ablauf von 30 Jahren erreicht haben können.

D.

Auswirkungen für die Praxis

Die Auswirkungen sind erheblich und Bauträger werden sorgfältig prüfen müssen, ob sie in Fällen unwirksamer Abnahmeklauseln aktiv tätig werden, um ein drohendes Haftungsrisiko zu begrenzen. Zu erwarten ist, dass die Rechtsprechung nunmehr die Frage der Notarhaftung weiterverfolgt (OLG Celle, Urt. v. 01.02.2023 - 3 U 60/22).

E.

Weitere Themenschwerpunkte der Entscheidung

Der BGH hat sich weiter mit dem Aspekt der Verwirkung befasst: Der Senat hat deutlich gemacht, dass die hierfür wertende Gesamtbetrachtung vom Revisionsgericht nur eingeschränkt überprüft werden könne. Im zu beurteilenden Fall hat das Berufungsgericht angenommen, es fehle am Umstandsmoment, was revisionsrechtlich nicht beanstandet wurde: Die Erwerber seien irrtümlich davon ausgegangen, dass eine Abnahme im Jahr 2000 erfolgt sei und die verspätete Geltendmachung sei daher durch ein vertragswidriges Verhalten des Bauträgers veranlasst worden.